La población del condado de Miami desciende por primera vez desde 1970 por el alto precio de la vivienda. Se marchan los que menos ingresos tienen y llegan los vecinos más exclusivos en busca de pisos y chalés de super lujo
NotMid 04/08/2023
USA en español
El condado de Miami Dade, en Florida, es desde hace décadas una de las zonas más exclusivas para vivir de Estados Unidos, junto a Nueva York y varios enclaves de California. Sin embargo y desde hace años, el clima, las playas y la vida social y cultural de Miami está disparando esta fama y atrayendo de forma masiva a un vecino cada vez más exclusivo, norteamericano y foráneo, que tiene en común una cuenta corriente de más de siete dígitos. Un cambio demográfico que ha provocado que el precio de la vivienda se haya disparado en los últimos años, sobre todo después de la pandemia, tanto en venta como en alquiler.
El alto coste de la vivienda, con subidas anuales de más del 20% en venta y del 100% en algunos casos en los alquileres, está expulsando a la población menos pudiente. Un piso o una casa unifamiliar se ha vuelto inalcanzable para la clase baja, e incluso para la media. Como corroboran ya las estadísticas censales, miles de personas salen cada año del condado hacia zonas limítrofes con precios de alquiler o de compra que bajan hasta la mitad.
El Censo de Estados Unidos refleja que de 2020 a 2022, la población de Miami descendió por primera vez desde 1970. En ese periodo, 79.535 personas dejaron Miami Dade para establecer su residencia en otras ciudades de Florida o de Estados Unidos. La razón principal, según los analistas y los expertos inmobiliarios, es la escasez de vivienda asequible.
Un informe de la Florida Atlantic University (FAU) destaca que las propiedades inmobiliarias del área metropolitana de Miami están entre las más sobrevaloradas de Estados Unidos. Una vivienda media en Miami cuesta un 39% más que en el resto del estado.
El mercado del alquiler está también por las nubes. La empresa especializada Zumper detalla que la renta media de un apartamento de dos dormitorios en Miami es de 3.900 dólares al mes (3.549 euros), un 32% más cara que en 2022. Si nos vamos a un piso de solo un dormitorio, el precio del alquiler medio es de 2.835 dólares mensuales (2.579 euros), un 29% más caro que el año pasado, según recoge la agencia Efe.
Los expertos apuntan a varios factores para explicar esta escalada: la escasez de suelo (casi todo Miami está urbanizado), el elevado coste de la construcción de vivienda nueva por el precio del suelo y por la obligatoria seguridad antihuracanes y, sobre todo, la demanda creciente de personas de altísimo poder adquisitivo, que están eligiendo Miami para vivir.
Muchos de ellos y sobre todo desde la pandemia teletrabajan permanentemente, con lo que pueden vivir lejos de la sede de su empresa.
Además, Florida no tiene ninguna ley que controle el alza del precio de los alquileres, con lo que algunas viviendas suben un 100% de un año para otro, sobre todo desde que estalló el Covid-19.
Miami es ya la segunda ciudad de Estados Unidos donde disponer de un techo es más caro en relación con los ingresos medios de sus habitantes, según la sociedad inmobiliaria Realtyhop.
Este cuello de botella está provocando año tras año un peligroso cambio demográfico en el condado, en parte favorecido por el gobernador del estado de Florida, el conservador Ron DeSantis.
Las personas que llegan a Miami son mucho más ricas que las que se van. El Servicio de Impuestos Internos que cita Boomberg refleja que entre 2020 y 2021, los que llegaron son más de tres veces más ricos que los que se fueron. Los ingresos brutos medios de los contribuyentes que cambiaron su residencia a Miami ascendieron a 229.662 dólares anuales. Por el contrario, la media de ingresos de los casi 60.000 vecinos que se fueron en ese periodo ascendió a 66.354 dólares al año, 3,5 veces menos.
La llegada masiva de hiperricos está consiguiendo que en 2023, el mercado inmobiliario de Miami esté siguiendo una tendencia ascendente a pesar de que los tipos de interés siguen subiendo. Y al contrario de lo que está pasando en el resto de Estados Unidos, salvo contadas excepciones.
Las inmobiliarias de la zona se frotan las manos. Y Ron DeSantis también porque la recaudación sube -así como los potenciales votantes republicanos- con la llegada de contribuyentes más ricos.
Como resaltan todos los estudios inmobiliarios sobre el mercado del lujo en EEUU, Miami se está saliendo de la tabla en este sector. En España se hizo muy conocida en 2021 la compra por parte de Leo Messi de un ático de Lujo en Miami por el módico precio de seis millones de euros. Su alquiler ascendería a 40.000 euros mensuales. Este apartamento, uno más de los miles que hay de este tipo en Miami, tiene 512 metros cuadrados más 195 de terraza con vistas de 360º, cuatro dormitorios, cuatro baños y un aseo.
En 2022 y según el portal inmobiliario The Real Deal, Miami fue el quinto mercado del lujo del mundo. Ese año, se vendieron en Miami 146 viviendas que costaron más de 10 millones de euros. De ellas, 23 costaron a sus exclusivos propietarios más de 25 millones cada una.
Agencias